Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix présente ses résultats du trimestre clos le 31 mars 2023

TORONTO–(BUSINESS WIRE)–Fiducie de placement immobilier Propriétés de Choix (« Propriétés de Choix » ou la « Fiducie ») (TSX : CHP.UN) a annoncé aujourd’hui ses résultats financiers consolidés pour le trimestre clos le 31 mars 2023. Le rapport du premier trimestre de 2023 aux porteurs de parts peut être consulté sous l’onglet « Investisseurs » du site Web de la Fiducie, à l’adresse

« Nous avons obtenu des résultats opérationnels et financiers constants pour le trimestre grâce à la solidité de notre portefeuille et à la qualité et la résilience de nos locataires. Nous avons renforcé davantage notre portefeuille de premier ordre en recyclant le capital et en prenant des mesures pour nous assurer de maintenir la solidité de notre bilan, qui se démarque dans le secteur, sur fond de volatilité continue du marché, a déclaré M. Rael Diamond, président et chef de la direction de la Fiducie. Nous avons conclu des transactions de 268 millions de dollars et obtenu un financement de 737 millions de dollars au cours du trimestre, ce qui comprend l’émission de débentures non garanties d’un montant de 550 millions de dollars d’une durée de dix ans. Pour ce qui est de l’avenir, nos activités sont solides et nous sommes bien positionnés pour mettre en œuvre notre cadre stratégique. »

Faits saillants du premier trimestre de 2023

Bénéfice net pour le trimestre de 270,8 millions de dollars
FPAE par part après dilution¹⁾ de 0,244 $.
Taux d’occupation à la clôture de la période se chiffrant à 97,7 %.
- Immeubles de commerce de détail : 97,9 %; immeubles industriels : 98,3 % et immeubles résidentiels et à usage mixte : 87,9 %.
Augmentation de 4,6 % du REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie¹⁾, par rapport au T1 de 2022.
- Immeubles de commerce de détail : hausse de 3,4 %;
- Immeubles industriels : hausse de 8,8 %;
- Immeubles résidentiels et à usage mixte : hausse de 14,3 %.
Conclusion de transactions représentant 268,0 millions de dollars, dont des acquisitions de 192,0 millions de dollars et des cessions de 76,0 millions de dollars. Les transactions comprennent notamment :
- l’acquisition de trois immeubles de commerce de détail auprès des Compagnies Loblaw Limitée pour un montant de 99,1 millions de dollars;
- l’acquisition, pour un montant de 32,1 millions de dollars, de la participation résiduelle du partenaire de la Fiducie dans l’actif industriel de Horizon Business Park, situé à Edmonton, en Alberta. La participation acquise comprend la quote-part revenant au partenaire d’un immeuble dont la construction est achevée et d’un immeuble en cours d’aménagement;
- l’acquisition, pour un montant de 23,0 millions de dollars, d’une propriété destinée au commerce de détail, constituée d’un regroupement de terrains aux fins du projet d’aménagement Golden Mile de la Fiducie;
- l’acquisition d’un actif de commerce de détail stratégique à Whitby, en Ontario, pour un montant de 17,9 millions de dollars;
- la cession de deux actifs de commerce de détail non essentiels pour un produit global de 27,6 millions de dollars;
- la cession par la Fiducie, à son partenaire, de sa participation de 50 % dans l’immeuble de bureaux Calgary Place. En échange, la Fiducie a acquis la participation de 50 % de son partenaire dans Altius Centre et a consenti un prêt hypothécaire au vendeur d’une valeur nominale de 13,5 millions de dollars (juste valeur de 11,1 millions de dollars).
Investissement d’un montant de 41,7 millions de dollars dans le programme d’aménagement selon une base proportionnelle¹⁾.
Conclusion d’un financement par emprunt de 737,3 millions de dollars au cours du trimestre à un taux moyen de 5,322 % et d’une durée moyenne de 10,7 ans, visant notamment :
- des débentures non garanties de premier rang de série S d’un montant en capital de 550 millions de dollars portant intérêt à un taux de 5,400 % par année et d’une durée de dix ans;
- des financements hypothécaires de 187,3 millions de dollars, selon une base proportionnelle¹⁾, assortis d’un taux moyen de 5,09 % et d’une durée moyenne de 12,8 ans, consentis par diverses banques et sociétés d’assurance vie. Les durées des financements hypothécaires vont de 5 à 20 ans, ce qui témoigne de la capacité de la Fiducie d’obtenir du financement sur l’ensemble de la courbe.
Solide situation de trésorerie à la fin du trimestre soutenue par un crédit disponible de plus 1,4 milliard de dollars en vertu de la facilité de crédit renouvelable de la Fiducie, des biens non grevés de 12,5 milliards de dollars et un ratio de la dette ajustée sur le BAIIAJV¹⁾ de 7,5 fois.
Au cours du trimestre, hausse par la Fiducie de la distribution annuelle par part, qui passe de 0,74 $ à 0,75 $ (soit une hausse de 1,4 % ou 0,000833 par mois). Cette hausse prenait effet pour les porteurs de parts inscrits le 31 mars 2023.

¹⁾ Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Mesures financières non conformes aux PCGR et informations financières supplémentaires ».

Sommaire des résultats financiers selon les PCGR

	Trimestres
(en milliers de dollars, sauf indication contraire) (non audité)	31 mars 2023		31 mars 2022			Variation ($)
Bénéfice net	270 804	$	386 986		$	(116 182	)	$
Bénéfice net par part après dilution	0,374		0,535			(0,161	)
Produits locatifs	324 657		328 049			(3 392	)
Profit (perte) lié(e) à la juste valeur des parts échangeablesⁱ⁾	94 989		(118 736	)		213 725
Profits (pertes) lié(e)s à la juste valeur, compte non tenu des parts échangeablesⁱⁱ⁾	61 856		301 177			(239 321	)
Entrées de trésorerie liées aux activités d’exploitation	133 027		113 839			19 188
Nombre moyen pondéré de parts en circulation après dilutionⁱⁱⁱ⁾	723 665 160		723 466 930			198 230

i)	Les parts échangeables doivent être classées comme des passifs financiers à la juste valeur par le biais du résultat net selon les PCGR. Elles sont comptabilisées à leur juste valeur selon le prix des parts de fiducie sur le marché, ce qui a une incidence défavorable sur les résultats financiers lorsque le prix des parts de fiducie augmente et une incidence favorable lorsque leur prix diminue.
ii)	Les profits (pertes) lié(e)s à la juste valeur, compte non tenu des parts échangeables, comprennent des ajustements de la juste valeur des immeubles de placement, des titres immobiliers et de la rémunération fondée sur des parts.
iii)	Comprend les parts et les parts échangeables de la Fiducie.

Résultats trimestriels

Propriétés de Choix a comptabilisé un bénéfice net de 270,8 millions de dollars pour le premier trimestre de 2023, comparativement à un bénéfice net de 387,0 millions de dollars pour le premier trimestre de 2022. Cette variation de 116,2 millions de dollars par rapport à il y a un an est principalement imputable à ce qui suit :

la diminution des profits liés à la juste valeur des immeubles de placement, qui se sont établis à 75,8 millions de dollars contre 302,2 millions de dollars pour l’exercice précédent;
la diminution du bénéfice provenant des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence de 91,8 millions de dollars, attribuable essentiellement à la baisse des profits liés à la juste valeur inscrits pour les immeubles de placement détenus par l’intermédiaire des coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence;
la perte de 14,6 millions de dollars liée à la juste valeur du placement de la Fiducie dans les titres immobiliers d’Allied Properties Real Estate Investment Trust (« Allied ») détenus par la Fiducie par suite de la vente de six immeubles de bureaux à Allied au premier trimestre de 2022 (la « transaction d’Allied »); en partie contrebalancées par
la variation favorable de l’ajustement de 213,7 millions de dollars de la juste valeur des parts échangeables de la Fiducie, en raison de la variation du prix des parts de la Fiducie.

Sommaire des résultats financiers selon une base proportionnelle¹⁾

	Trimestres
À la date indiquée ou pour la période close à cette date (en milliers de dollars, sauf indication contraire)	31 mars 2023		31 mars 2022		Variation ($)
Produits locatifsⁱ⁾	346 624	$	345 108	$	1 516		$
Résultat d’exploitation net (« REN »), selon la méthode de la comptabilité de trésorerie^{i), ii)}	244 052		237 277		6 775
REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie^{i), ii)}	234 878		224 446		10 432
Ajustement de la juste valeur des immeubles de placementⁱ⁾	91 831		412 680		(320 849	)
Taux d’occupation (% de la SLB)	97,7	%	97,0	%	0,7		%
Fonds provenant des activités d’exploitation (« FPAE »)ⁱ⁾	176 891		175 136		1 755
FPAEⁱ⁾ par part après dilution	0,244		0,242		0,002
Montant ajusté des fonds provenant des activités d’exploitation (« montant ajusté des FPAE »)ⁱ⁾	164 379		160 749		3 630
Montant ajusté des FPAEⁱ⁾ par part après dilution	0,227		0,222		0,005
Ratio de distribution du montant ajusté des FPAEⁱ⁾ après dilution	81,8	%	83,3	%	(1,5	)	%
Distributions en trésorerie déclarées	134 478		133 836		642
Nombre moyen pondéré de parts en circulation après dilutionⁱⁱⁱ⁾	723 665 160		723 466 930		198 230

i)	Il y a lieu de se reporter à la rubrique « Mesures financières non conformes aux PCGR et informations financières supplémentaires ».
ii)	Comprend une provision pour créances douteuses et des réductions de loyer.
iii)	Comprend les parts et les parts échangeables de la Fiducie.

Résultats du trimestre

Pour le trimestre clos le 31 mars 2023, le REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie¹⁾, a augmenté de 10,4 millions de dollars, par rapport à l’exercice précédent en raison principalement de l’amélioration du taux d’occupation, des loyers plus élevés pour les nouvelles locations et aux renouvellements, des majorations de loyer contractuelles et de l’augmentation des recouvrements de dépenses d’investissement.

Les fonds provenant des activités d’exploitation (les « FPAE », mesure non conforme aux PCGR) du trimestre clos le 31 mars 2023 se sont établis à 176,9 millions de dollars, soit 0,244 $ par part après dilution, comparativement à 175,1 millions de dollars, soit 0,242 $ par part après dilution, pour le trimestre clos le 31 mars 2022. Les FPAE ont augmenté de 1,8 million de dollars par rapport au trimestre correspondant de l’exercice précédent, en raison surtout de l’augmentation du REN des actifs comparables et de l’accroissement des produits d’intérêts. Cette augmentation a été en partie contrebalancée par la hausse des intérêts et des charges générales et administratives et l’incidence de la transaction d’Allied. L’incidence de la transaction d’Allied comprend la diminution du REN, en partie contrebalancée par les distributions et les produits d’intérêts gagnés sur les parts de société en commandite et le billet à ordre reçus d’Allied en échange des immeubles vendus.

Perspectives

Nous visons à préserver notre capital, à générer des flux de trésorerie stables et croissants et à accroître la valeur liquidative, à long terme. Notre portefeuille de grande qualité est principalement loué à des détaillants de biens de première nécessité et à des fournisseurs de services logistiques, qui sont moins sensibles à la volatilité économique, ce qui procure une stabilité à notre portefeuille dans son ensemble. Notre portefeuille a continué de profiter du contexte de location favorable, et nous sommes bien positionnés pour gérer le risque lié au renouvellement des baux pour 2023. Nous continuons en outre de faire progresser notre programme d’aménagement, en particulier les occasions liées aux immeubles industriels, programme qui constitue pour nous le meilleur moyen d’ajouter à notre portefeuille des biens immobiliers de grande qualité à un coût raisonnable et d’accroître la valeur liquidative au fil du temps.

Nous sommes convaincus que notre modèle économique, la stabilité de nos locataires, notre solide bilan et notre approche disciplinée en matière de gestion financière continueront de bien nous servir en vue de notre réussite future. La Fiducie n’est toutefois pas en mesure de prévoir les répercussions précises de la conjoncture économique générale sur ses résultats financiers de 2023. En 2023, Propriétés de Choix continuera de se concentrer sur ses principales activités, soit ses immeubles de commerce de détail essentiels, ses immeubles industriels et sa plateforme résidentielle en pleine expansion, ainsi que sur son solide programme d’aménagement. La Fiducie s’est fixé les objectifs suivants :

un taux d’occupation stable dans l’ensemble du portefeuille, se traduisant par une croissance de 2 % à 3 % en cumul annuel du REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie;
un montant annuel des FPAE par part après dilution dans une fourchette de 0,98 $ à 0,99 $, reflétant une croissance de 2 % à 3 % en cumul annuel;
des ratios de levier stables, dont un ratio de la dette ajustée sur le BAIIAJV d’environ 7,5 fois.

Mesures financières non conformes aux PCGR et informations financières supplémentaires

Outre les mesures de performance déterminées conformément aux Normes internationales d’information financière (les International Financial Reporting Standards ou « IFRS » ou, encore, les « PCGR »), Propriétés de Choix utilise certaines mesures non conformes aux PCGR pour évaluer sa performance, et elle fournit ces mesures dans le présent communiqué de presse afin que les investisseurs puissent en faire de même. Ces mesures ainsi que les montants par part connexes ne sont pas définis aux termes des IFRS et, par conséquent, ne devraient pas être considérés comme des mesures de substitution au bénéfice net ou aux flux de trésorerie liés aux activités d’exploitation établis selon les IFRS. Par ailleurs, les mesures supplémentaires utilisées par la direction pourraient ne pas être comparables à des mesures semblables présentées par d’autres fiducies de placement immobilier ou d’autres entreprises immobilières. Les mesures non conformes aux PCGR dont il est question dans le présent communiqué de presse sont définies et rapprochées avec les mesures conformes aux PCGR les plus comparables ci-après. Propriétés de Choix estime que ces mesures financières non conformes aux PCGR fournissent de l’information utile à la direction et aux investisseurs pour évaluer la performance financière et la situation financière de la Fiducie, pour les raisons indiquées ci‑après.


Mesures non conformes aux PCGR	Description
Base proportionnelle	S’entend de l’information financière ajustée pour tenir compte des coentreprises de la Fiducie comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence, des actifs immobiliers financiers et de la quote‑part du bénéfice net (de la perte nette) attribuable aux coentreprises comptabilisées selon la méthode de la mise en équivalence et aux actifs immobiliers financiers revenant à la Fiducie selon une base proportionnelle consolidée en fonction du pourcentage de participation de la Fiducie dans le placement connexe. La direction croit que cette méthode est appropriée pour démontrer la capacité de la Fiducie à gérer les aspects économiques sous-jacents des placements connexes, y compris la performance financière et les flux de trésorerie et qu’elle illustre également dans quelle mesure les actifs sous‑jacents sont financés par emprunt, ce qui constitue une composante importante de la gestion du risque.
Résultat d’exploitation net (« REN »), selon le référentiel comptable	S’entend des produits locatifs, compte tenu des produits locatifs comptabilisés sur une base linéaire, du remboursement de produits tirés de contrats de location et des paiements pour cessions de bail reçus, diminués des charges d’exploitation liées aux immeubles directes et des impôts fonciers et excluant certaines charges telles que les charges d’intérêts et les charges d’exploitation indirectes afin de fournir des résultats qui reflètent les activités d’exploitation d’un immeuble compte non tenu de la façon dont il est financé ou des coûts d’exploitation de l’entité qui le détient. La direction est d’avis que le REN est une mesure importante de la performance sur le plan de l’exploitation pour les actifs immobiliers commerciaux de la Fiducie qui est utilisée par les analystes du secteur immobilier, les investisseurs et la direction et qu’il constitue également une donnée clé pour déterminer la juste valeur du portefeuille de Propriétés de Choix.
REN, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie	S’entend des produits locatifs compte non tenu des produits locatifs comptabilisés sur une base linéaire, des charges d’exploitation liées aux immeubles directes et des impôts fonciers, et ne tient pas compte de certaines charges comme les charges d’intérêts et les charges d’exploitation indirectes pour fournir des résultats qui reflètent l’exploitation d’un immeuble compte non tenu de la façon dont il est financé ou des coûts d’exploitation de l’entité qui le détient. La direction estime que le REN est une mesure utile pour comprendre les variations d’une période à l’autre du résultat d’exploitation attribuables aux taux d’occupation, aux loyers, aux charges d’exploitation et aux impôts fonciers.
REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie et REN des actifs comparables, selon le référentiel comptable	Le REN des actifs comparables est utilisé à des fins d’évaluation de la performance, d’une période à l’autre, des immeubles commerciaux et des immeubles résidentiels stabilisés détenus et exploités par Propriétés de Choix depuis le 1^erjanvier 2022, inclusivement. Le REN des biens qui ont été i) acquis, ii) sortis, iii) modifiés considérablement en raison de nouveaux aménagements, de projets de réaménagement, de travaux d’agrandissement ou de démolitions, ou iv) des immeubles résidentiels qui ne sont pas encore stabilisés (collectivement, les « transactions ») n’est pas pris en compte dans l’établissement du REN des actifs comparables. Le REN des actifs comparables, selon la méthode de la comptabilité de trésorerie, est utile pour évaluer la réalisation des variations des loyers contractuels prévues aux contrats de location ou la fin des périodes de location gratuite. Il s’agit aussi d’une mesure utile à la compréhension des variations, d’une période à l’autre, du REN attribuables aux taux d’occupation, aux loyers, aux charges d’exploitation et aux impôts fonciers, compte non tenu des variations du REN qui peuvent être imputables aux transactions et aux activités d’aménagement.

Fonds provenant des activités d’exploitation (« FPAE »)	Calculés conformément au document de l’Association des biens immobiliers du Canada (« REALpac ») portant sur les fonds provenant des activités d’exploitation (« FPAE ») et sur le montant ajusté des fonds provenant des activités d’exploitation (« montant ajusté des FPAE ») en vertu des IFRS publié en janvier 2022. La direction considère les FPAE comme une mesure utile de la performance sur le plan de l’exploitation puisqu’elle réintègre au bénéfice net (ou à la perte nette) les éléments ne découlant pas des activités d’exploitation ou ne donnant pas nécessairement une représentation fidèle de la performance passée ou récurrente de la Fiducie, tels que les ajustements de la juste valeur des parts échangeables, des immeubles de placement, des placements en titres immobiliers et de la rémunération fondée sur des parts. À l’occasion, la Fiducie peut conclure des transactions dont l’incidence sur le calcul de cette mesure est considérable; le cas échéant, elle n’en tient pas compte dans son calcul de ce montant établi pour les besoins de la direction. La direction est d’avis que les FPAE constituent une mesure utile de la performance de la Fiducie qui, lorsqu’elle est comparée d’une période à l’autre, reflète l’incidence sur les activités d’exploitation des tendances en matière de taux d’occupation, de loyers, de charges d’exploitation, d’impôts fonciers, d’activités d’acquisition et de charges d’intérêts.
Montant ajusté des fonds provenant des activités d’exploitation (« montant ajusté des FPAE »)	Calculé conformément au document de REALpac portant sur les fonds provenant des activités d’exploitation (« FPAE ») et sur le montant ajusté des fonds provenant des activités d’exploitation (« montant ajusté des FPAE ») en vertu des IFRS publié en janvier 2022. La direction considère le montant ajusté des FPAE comme étant une mesure utile de la performance sur le plan de l’exploitation puisqu’elle ajuste davantage les FPAE pour tenir compte des dépenses d’investissement engagées pour maintenir la capacité productive des immeubles à revenu et élimine l’incidence des loyers comptabilisés sur une base linéaire. Le caractère saisonnier des dépenses d’investissement liées aux immeubles a une incidence sur le montant ajusté des FPAE. Lors du calcul du montant ajusté des FPAE, les FPAE sont ajustés en excluant les ajustements liés aux loyers comptabilisés sur une base linéaire, ainsi que les coûts engagés au titre des activités de location internes et des dépenses d’investissement liées aux immeubles. Les variations du fonds de roulement, considérées comme des besoins en trésorerie à court terme ou des surplus, sont réputées être des activités de financement selon la méthodologie et ne sont pas prises en compte lors du calcul du montant ajusté des FPAE. Les dépenses d’investissement qui sont exclues et qui ne sont pas déduites du calcul du montant ajusté des FPAE comprennent les dépenses qui génèrent de nouveaux flux d’investissement, comme la construction d’un nouvel ensemble de commerces de détail au cours d’un projet d’agrandissement ou de densification, les activités d’aménagement ou les activités d’acquisition. Par conséquent, le montant ajusté des FPAE diffère des FPAE puisqu’il ne tient pas compte dans sa définition de certains produits et charges hors trésorerie comptabilisés selon les PCGR, notamment les loyers comptabilisés sur une base linéaire, mais qu’il tient compte des dépenses d’investissement et des frais de location engagés au cours de la période qui sont inscrits à l’actif aux fins des PCGR. À l’occasion, la Fiducie peut conclure des transactions dont l’incidence sur le calcul de cette mesure est considérable; le cas échéant, elle n’en tient pas compte dans le calcul de ce montant établi pour les besoins de la direction.
Ratio de distribution du montant ajusté des FPAE	Le ratio de distribution du montant ajusté des FPAE est une mesure supplémentaire utilisée par la direction pour évaluer le caractère durable des paiements de distribution de la Fiducie. Ce ratio correspond au montant des distributions en trésorerie déclarées divisé par le montant ajusté des FPAE.
Bénéfice avant intérêts, impôt, amortissement et juste valeur (« BAIIAJV »)	S’entend du bénéfice net attribuable aux porteurs de parts déduction faite, au besoin, de l’impôt, des charges d’intérêts, des charges d’amortissement, des ajustements de la juste valeur et des autres ajustements permis aux termes des actes de fiducie, dans leur version complétée. La direction estime que le BAIIAJV représente une mesure utile pour évaluer la capacité de la Fiducie à assurer le service de sa dette, à financer ses dépenses d’investissement et à verser des distributions à ses porteurs de parts.
Total de la dette ajustée	S’entend des emprunts à taux variables (les emprunts à la construction, les emprunts hypothécaires et la facilité de crédit) et des emprunts à taux fixes (les débentures non garanties de premier rang, les emprunts à la construction et les emprunts hypothécaires), évalués selon une base proportionnelle¹⁾, et ne tient pas compte des parts échangeables qui sont prises en compte dans les capitaux propres sous forme de parts du fait que les parts échangeables sont économiquement équivalentes aux parts de fiducie et qu’elles procurent des distributions équivalentes à celles-ci. Le total de la dette ajustée est également présenté sur une base nette pour tenir compte de l’incidence des autres charges financières comme les frais de placement de titres d’emprunt et les escomptes ou les primes, les paiements visant le désendettement et les autres remboursements anticipés de la dette.
Ratio de la dette ajustée sur le BAIIAJV	Calculé en divisant le total de la dette ajustée par le BAIIAJV. Ce ratio est utilisé pour évaluer le niveau d’endettement de Propriétés de Choix, pour mesurer sa capacité à respecter ses obligations financières et pour donner un aperçu de la solidité de son bilan. La direction présente également ce ratio en indiquant que le total de la dette ajustée est calculé déduction faite de la trésorerie et des équivalents de trésorerie à la date d’évaluation.