Cette pandémie sera sans doute un point de bascule dans l’organisation du travail. En particulier dans les bureaux. Mise au point d’Edouard Cambier, Mr. Coworking

° Quid, demain, des bureaux ? La crise sanitaire nous a donné un aperçu des bouleversements : des bureaux vides, des quartiers et des commerces désertés et même, dans certaines grandes métropoles, les signes d’un exode urbain. Tendance durable ou passagère ?

Edouard Cambier : Ca va déménager ! Au printemps 2020, le confinement a brusquement transformé les quartiers généraux des entreprises en vaisseaux fantômes. Or, dans de nombreuses villes d’Europe, pendant l’accalmie qui a suivi, en été et au début de l’automne, on n’a pas observé de retour massif au bureau. Au contraire, de nombreux bâtiments sont restés largement sous-fréquentés.

Lors d’une conférence TEDx, en novembre 2016, Mark Gilbreath, le CEO de LiquidSpace, pronostiquait déjà la survenance d’un «pic des bureaux» -de la même manière que l’Europe a probablement atteint son pic pétrolier, son pic d’utilisation du moteur à combustion, voire son pic automobile. Quatre ans plus tard, avec l’épidémie de COVID-19, nous avons atteint le «pic du portefeuille» en immobilier de bureaux. 

Effet en cascade

° Faut-il comprendre par là la fin de l’essor de l’immobilier de bureaux ?

Si Mark Gilbreath a raison et si la demande en surfaces de bureaux cesse d’augmenter, sous l’influence du télétravail et du travail distribué, cela risque d’entraîner un effet en cascade pour les propriétaires : augmentation des taux de vacance, baisse des loyers, baisse des prix de vente. En somme, le même phénomène qui s’est déjà produit voici quelques années sur le marché de l’immobilier commercial, touché par l’expansion du commerce électronique…

Edouard Cambier : « Bruxelles pourrait se passer de 2,2 millions de m² de bureaux, soit environ 45 tours Proximus ! « 

Pour le conférencier Denis Pennel, à la tête de la World Employment Confederation, on assistera à une réduction du nombre de mètres carrés de bureaux avec, en contrepartie, une augmentation probable des espaces tiers et des coworking. Dirk Paelinck, CEO de Workero et président de la European Proptech Association, voit le modèle traditionnel basculer. Soit un énorme défi aux propriétaires en termes de rendement et de profitabilité. Mais aussi en termes d’attractivité des bâtiments… 

Un rééquilibrage du portefeuille immobilier

° Précisément, que faire pour attirer ou garder des locataires ?

Un : réaménager. C’est l’aspect collaboratif vers lequel on évolue et qui nécessite une nouvelle conception des espaces de travail. Deux : recourir à la technologie. Non seulement pour rendre le bâtiment plus sain, dans une perspective post-épidémique, mais aussi pour le rendre plus efficace et plus durable.

° Faut-il en conclure que le nombre de mètres carrés de bureaux n’augmentera plus ?

Sans doute. De toute évidence, au sein de ce portefeuille, il y aura un rééquilibrage. La part traditionnelle va diminuer; la part flexible – espaces partagés et espaces à domicile- augmentera.

Parmi les entreprises qui adopteront un modèle de travail distribué, certaines vont réduire la surface de leurs quartiers généraux, mais elles augmenteront peut-être leurs surfaces sur des sites secondaires. D’autre part, il faut comptabiliser les mètres carrés qui seront consacrés au travail à distance dans les coworkings et les autres tiers-lieux.

Des quartiers d’affaires en «zones mortes»

° N’est-ce pas aussi un défi urbain ? Si l’essor du télétravail représente un énorme défi pour les propriétaires immobiliers, il en représente un autre, non moins considérable, pour les grandes villes…

D’un côté, de fait, le repli des bureaux pourrait offrir une opportunité de repenser le projet urbain, tandis que la diminution des déplacements ferait baisser la congestion des transports publics et des voieries. D’un autre, la fuite des employés tertiaires signifierait une perte de clientèle pour les transports publics, la restauration liée aux bureaux, tous les services aux entreprises tels que maintenance, conciergerie, etc.

Avant le confinement, dans les pays développés, le télétravail concernait 7 à 10 % des travailleurs, rappelle Denis Pennel. Là, on parle d’un doublement, voire un triplement. Le risque est réel de voir des quartiers d’affaires se transformer en «zones mortes». La désertification de certains quartiers pendant la crise sanitaire laisse craindre un tel scénario…

Même si le télétravail devait se diffuser largement, il ne sera pas généralisé. Le télétravail ne concernera ni toutes les organisations, ni toutes les fonctions. Même dans les entreprises qui encourageront le travail à distance, celui-ci ne sera pas permanent; il se limitera probablement à un maximum de deux ou trois jours par semaine -dont une partie exercée dans des tiers-lieux. Autant de facteurs qui limitent son impact. N’empêche.

Se passer de 45 tours Proximus…

° Justement, peut-on chiffrer son impact ? A Bruxelles, par exemple…

Bruxelles offre environ 12,7 millions de m² de bureaux. Avant la crise sanitaire, leur taux de vacance s’établissait aux environs de 7,5 %, soit un petit million de m² inoccupés. Reprenons le calcul déjà appliqué à la mobilité : si, parmi les travailleurs tertiaires qui ne font pas encore de télétravail, la moitié pouvait l’adopter, les besoins en surfaces de bureaux diminueraient d’environ 10 %. Si, en plus, la moyenne hebdomadaire passait de 1,4 à 2 jours par semaine chez les télétravailleurs, la diminution des besoins atteindrait 19 %. Pour le dire autrement, Bruxelles pourrait se passer de 2,2 millions de m² de bureaux, soit environ 45 tours Proximus ! La réalité sera sans doute plus nuancée. Mais, même en tenant compte de toutes les réserves exprimées, on réalise que l’impact du télétravail sera très réel…

Propos recueillis par Alain de Fooz

Work’n Roll : «point de bascule» du travail

De la numérisation au télétravail, du flex office au coworking, l’organisation du travail a beaucoup changé au fil des dernières décennies. La récente épidémie de COVID-19 a encore accéléré le mouvement. Elle l’a peut-être porté à un «point de bascule». Où travaillerons-nous demain ? Et comment ? Que deviendront nos bureaux, nos quartiers d’affaires et nos villes ?

Observateur et acteur du secteur «office» en Belgique, Edouard Cambier (Seed Factory, Belgian Workspace Association) s’est penché sur ces questions liées à de multiples enjeux, qui touchent à l’économie, à l’emploi, aux ressources humaines, à l’innovation, mais aussi à l’immobilier, à la mobilité et même à l’urbanisme. Avec le soutien de deux coauteurs (Emmanuel Robert (journaliste) et Jean de Renesse (poly-entrepreneur)) et la participation de plusieurs experts aux profils variés, il propose dans son ouvrage collaboratif «Work’n Roll, où vont les bureaux ?» (Title Books) une réflexion approfondie sur cet avenir. Une chose est sûre : ça va déménager !

Work’n Roll, un livre et un plan d’action autour d’une série d’événements et de rencontres…

Un livre… et un projet. A savoir la possibilité d’échanger et de collaborer avec les CEO de l’immobilier. A cet effet, un programme en 10 actions est proposé : 

– Co-réflexion sous forme de moments (réunion Zooms, meet-up..)

– Création du site web Worknroll.be

– Création d’un groupe Work’n Roll sur Linkedin

– Création d’un podcast Work’n Roll​

– Création de tables rondes Work’n Rol », avec shooting photo et vidéo

– Intégration de votre contenu dans le site Worknroll.be.

– Intégration de contenu Work’n Roll dans vos outils de communication

– Invitation à participer aux rencontres Presse et Média en 2021

– Invitation aux aux ateliers, événements et/ou expériences développées dans le cadre du WorkLAB lancé en collaboration avec la Chambre de Commerce de Bruxelles.

Informations complémentaires : www.worknroll.be